乳山银滩鬼城？真相到底如何？来看看银滩海景房的“全景素描”

一段时间以来，部分自媒体平台不时出现描述银滩“鬼城”、海景房“白菜价”、冬季入住率低等情况。真相到底如何？不妨来看看乳山银滩海景房的“全景素描”。

银滩自然禀赋得天独厚

乳山银滩因绵延20余公里的银色沙滩而得名，滩平坡缓，海沙柔软细腻，素有“天下第一滩”“中国最美海岸线”“东方夏威夷”美誉。这里气候四季分明，年平均气温11.8度，空气中负氧离子丰富，全年空气质量优良天数超过300天，拥有多个特色人文景观和自然景区，是国内不可多得的休闲旅游区域。此外，乳山农渔产品丰富，拥有23个国家农产品地理标志商标，银滩所在区域是“乳山三宝”牡蛎、大姜、茶叶的主产地，资源禀赋优越。

正是基于这种得天独厚的自然禀赋，乳山市自1992年开始建设银滩旅游度假区。短短2年后的1994年，银滩就获批省级旅游度假区。2002年，银滩成为国家4A级旅游度假区。优良的自然生态环境吸引了全国各地房地产企业前来开发海景房，这里是国内北方旅游房地产开发较早的区域之一。早期很长一段时间，银滩房地产开发定位于旅游度假，房地产按距离海岸线远近，分为一线、二线和三线海景房。据统计，银滩旅游度假区累计开发小区135个。其中，一线海景房约占58%，二线海景房约占33%，三线海景房约占9%。目前，九成海景房已售出。

银滩“生活模式”：康养+度假

与其他季节性较强的旅游度假区一样，乳山银滩海景房存在淡旺季现象。从全市网格化服务管理信息平台采集数据分析，6月至9月银滩业主居住较为集中，其中8月中旬人数最多，约5万户、10万余人，已超过乳山城区常住人口数量的2/3。近三年数据显示，在银滩连续居住超过6个月的常住人口约1万户、2万余人。

随着城市的发展、生活的富足、出行的便捷，度假正成为一种重要的生活方式，在银滩亦如此，很多业主来银滩短住，体验“康养+度假”的生活模式。

有的业主选择候鸟式居住方式，每年5月到10月期间来银滩康养，亲近大海，品尝美味海鲜和时令果蔬，其他季节迁徙到其他城市居住；有的业主则利用周末、节假日等空闲时间来银滩休闲、度假，漫步沙滩、享受诗和远方，缓解生活和工作压力。

除了短住外，还有不少业主愿意留在银滩，年居住时间长达半年以上。银滩益天社区介绍，常住人口中有很多业主因原居住地自然环境、就业等原因，来银滩定居并在当地从事餐饮、商贸等服务性行业或自主创业，成为银滩新居民。还有一些退休的业主喜欢银滩宜居养生的自然环境，为躲避北上广等大城市的嘈杂喧嚣，来银滩享受慢生活节奏，每天赶集、赶海、爬山、种菜、打太极拳，体验健康绿色饮食生活方式，把银滩当做第二故乡，不少业主来银滩后高血压、支气管哮喘等慢性疾病得到缓解。

银滩金鼎物业服务公司介绍，他们服务的多个小区业主以重庆、福州、武汉等地为主，大部分业主选择夏季来银滩避暑，但近几年他们在银滩停留的时间逐渐延长，公司已经连续举办了两届中秋百家宴活动，每年参加的业主人数都过千人。

受季节气温、居住需求、供暖成本等因素影响，冬季在银滩居住的人数较夏季大幅减少。威海市房地产协会认为，旅游地产不同于普通城市住宅，具有季节性、不长期居住等特点，入住率这个单一因素实在说明不了银滩这种旅游地产的情况。

近30年历史银滩建筑：品类各异、价位不等

乳山银滩自1992年开始开发，近30年的建设历史形成了品类各异、价位不等的建筑情况。据乳山住建部门统计，按照房地产建筑主体结构分类，银滩海景房主要分为砖混和钢混两种。其中，砖混房屋的建设年代集中在2008年以前，多为6层及以下不带电梯建筑，建设规模超过总面积的半数，也就是说，当前银滩半数以上小区房龄在13年以上，有的甚至达30年。2010年以后，银滩新建海景房均为钢混结构，13层以上高层建筑成为主流。以三线海景房湖畔人家小区为例，该小区自2007年至2011年开发项目分5期，其中，2010年前开发建设的数量超过9成，主要建筑为6层及以下多层，不带电梯；2011年开发建筑为高层。

乳山市房地产交易中心介绍，随着建筑成本的逐年上涨、可开发海景房资源的稀缺、新房建筑质量和配套服务的大幅提升，新建商品房价格较高，与二手房价格偏低形成明显反差。

2015年至2019年，全市新建商品房成交均价数据显示，银滩新建商品房价格呈明显上涨趋势，同比上涨约42.4%；2020年以来，受疫情影响，上涨幅度趋缓，新建商品房成交均价在每平米7500元左右。相对于新建商品房，二手房受建筑品质、使用年限、所在楼层等多种因素影响，价格差距较大。譬如，同一小区的二手房，钢混建筑价格较砖混的价格高；同年代开发的海景房，一线的价格较三线偏高；同一栋多层建筑，高层比低层价格低。乳山市房地产市场信息管理系统显示，2018年以来，银滩二手房交易量每年在4000-5000套左右。早年建设的小区，有的二手房交易价格低至每平米2000元左右，而近几年开发的小区，二手房交易价格每平米在5000元以上。

譬如，在龙韵碧海花源小区成交的一套砖混结构二手房，2007年竣工，6楼、不带电梯，建筑面积约80平米，成交价格20万左右，如加上赠送的约30平米阁楼面积，该套海景房单价低于2000元。购房者表示，这套房子的总房款比三四线城市的首付款低，赠送的阁楼当做储藏室，也降低了其创业成本。另外，在海韵阳光小区成交的一套7层阁楼交易价格每平米约1500元，砖混结构、不带电梯，购房者表示主要用于短住，每年到海边写生或度假一段时间，避免租住问题。

据威海众科房地产营销策划公司介绍，当前确实存在一些低价二手房，部分二手房价格不涨反跌，这类房源以2008年以前建设的不带电梯的阁楼、砖混结构的顶层户型为主，也存在个别业主为尽快变现低价抛售房产、以低价海景房为噱头“空挂房源”吸引买家等情形，由于银滩海景房买家中不少是以养生养老为目的的中老年群体，设施配套差、不带电梯的顶层房源难以出手。

威海市房地产协会认为，银滩海景房面向社会不同群体，主要以满足大众旅游、度假、康养等需求为主，购房者应综合考虑经济状况、自主时间、身体条件、交通位置等因素，在各类房源中选择适合自己的房子。

来源：乳山滨海新区管委会

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本地人才知道的好小区，配套好价格低，众科大厦点评

众科大厦

众科大厦是谢家湾商圈内的优质小区，小区位于重庆市九龙坡区，建成于1999年，由重庆江厦徐汇置业建造完成，众科物业代为管理。

小区概况

小区至今已有21年楼龄，具有一定的年代感，外观看来也略显破旧。尽管物业精心维护，但内部配套仍出现破损现象，对于十分注重居住体验的购房者而言需三思。刚需购房者可以着重关注。

在小区居住舒适度上，小区容积率为1.8，小区规划合理，整体布局较为宽松。楼间距较大，居住体验良好。

绿化率偏低，宜居度较差。绿植的栽种品种单一，没有单独的绿化休闲区域，居民的休闲娱乐生活体验得不到良好满足。整个小区略显寂静，缺乏生机，但在价格上有一定优势，刚需购房者可重点考虑。

房价行情

截止2020年6月，小区挂牌均价为11141元/平方米，比谢家湾均价（1.49万/㎡）低约3731元，比九龙坡区均价（1.26万/㎡）低约1426元。在价格上，小区有明显的优势，也是与区域内其他小区相比的核心竞争力。

6个月内，众科大厦成交量排在谢家湾区域内第160。

推荐户型

小区户型种类齐全，小区总价在21万到235万之间，可满足多种购房者的个性化需求。

当前小区主力户型为小一居，低总价，朝南，全天采光良好，电梯房，大大提高生活品质。

交通配套

距离地铁袁家岗站直线距离约653米，公共交通配套较好。

生活配套

生活购物方面，小区周围有一家大型购物中心万象城，步行仅需1108米即可到达。

万象城是小区附近的大型综合购物中心，可满足一站式购物，在购物、休闲、餐饮提供上均丰富多样。

生活配套十分齐全，可满足各个年龄段住户的不同需求。

健康医疗

项目5公里内有重庆建设医院、重庆创泰黄杨新城医院、重庆正阳中医院、恒心医院、重庆鑫舜医院、重庆市党校医院、重庆市总工会重庆康复医院、全红中医院、九龙坡区人民医院、重庆市九龙坡区红十字医院、重庆电信职工医院、重庆市九龙坡区人民医院、重庆铭仁医院、康华医院、重庆康华医院、重庆长城医院、重庆华肤医院、君盾中医院、重庆恒和中西医结合医院、铁马集团公司职工医院、重庆宏济医院、重庆新渝医院、重庆红岭医院、重庆协和医院(渝州路)、重庆爱肾文心医院、重庆渝州医院、重庆同济医院、重庆京西医院、渝城同心医院，医疗资源丰富。

小区对比

除了众科大厦，谢家湾板块还有哪些二手房小区可供选择？

以下为本板块部分二手房小区，点击小区名可查看详情：

以上即为幸福里对众科大厦的测评内容，小区具体信息请以实际情况为准，欢迎下载幸福里app看房选房。

相关问答

[回答]周边配套齐全,平时购物很方便。